[경제] 부동산 도시 및 주거 환경 관련

우리나라는 1960년대부터 시작된 급속한 도시화와 교통의 발달로 국민의 대부분이 도시에서 직접 생활하거나 도시와 밀접한 관계를 맺으며 살고 있습니다. 특히 1990년대에 주택난 해소를 위해 추진된 신도시와 주택건설로 많은 아파트 단지가 형성되면서 도시화는 정점에 이르렀습니다. 이제는 시대의 흐름과 변화에 따라 새로운 주택건설보다는 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 및 불량 건축물을 효율적으로 개량하여 주거환경을 질적으로 개선하려는 정비사업이 도시 곳곳에서 진행되고 있습니다.

2003년에는 선계획-후개발이라는 계획적이고 체계적인 정비사업을 뒷받침하기 위해 "도시 및 주거환경정비법"을 제정하여 시행하였으며, 이후에 제도를 운용하면서 나타난 불합리한 점과 미비한 부분을 계속해서 보완 및 발전시켜왔습니다. 그러나 정비사업은 계획수립부터 청산에 이르기까지 여러 단계의 복잡한 절차(추진위원회 구성, 조합설립, 시공자 선정, 사업시행인가, 관리처분계획, 착공 및 분양 등)를 거치며 이해관계자의 조정을 필요로 하는 특성을 가지고 있어, 법령 및 관련 질의가 꾸준히 발생하고 있습니다.

주택재개발사업에 있어서 도시법 제13조 제2항에 따라 조합을 설립하려면 토지등 소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립추진위원회를 구성하여 시장 또는 군수의 승인을 받아야 합니다. 이 때, 반드시 모든 토지등 소유자에게 알리고 동의 여부를 물어야 할 필요는 없습니다.

주택재건축사업에서 지분(건축물 + 토지)을 50% 소유하고 남은 50% 지분(건축물 + 토지)을 개인이 소유하는 경우, 조합원이 될 수 있는지에 대해서는 도시법 제19조 제1항의 규정을 참조하여 조합원 자격을 결정합니다. 이에 따르면 조합원은 토지등 소유자로서 정의되며, 건물과 토지의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속할 때에는 그 수인 중 한 명을 조합원으로 간주합니다. 따라서, 질의의 경우 귀하는 사업시행자로서 조합원 자격을 가질 수 있을 것으로 보이며, 당해 주택재건축사업에 동의할 경우 조합원이 될 수 있습니다.

도시법 제28조 제5항에 따르면 사업시행자는 사업시행인가 신청 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의를 얻어야 합니다. 따라서, 과반수 동의 확인을 위해 총회 회의록 외에 토지등 소유자의 동의서를 별도로 제출받아 확인해야 할 것입니다.

주택재개발사업 시행자가 도시법 제33조에 따라 사업시행계획서에 일부 건축물의 존치 내용을 포함하여 사업시행인가를 신청하는 경우, 존치되는 건축물 소유자의 동의를 반드시 얻어야 합니다.

주택재건축사업 정비구역 내에서 12m 도시계획도로로 분리된 대지에 대한 건폐율과 용적률을 대지별로 산정해야 하며, 이 경우 사업시행인가를 하나의 건으로 처리할 수 있습니다. 용적률과 건폐율을 산정할 때 대지의 범위는 "건축법 시행령"에 규정되어 있으며, 사업시행인가는 정비구역 단위로 처리됩니다.

위의 질문에 대한 답변을 통해 주택재개발사업과 관련된 몇 가지 중요한 법령 및 절차에 대한 이해를 얻을 수 있었습니다.