[경제] 부동산 물건별 감정평가Ⅱ

산지와 입목의 구분 감정평가는 산림을 감정평가할 때에 산지와 입목을 구분하여 감정평가해야 합니다. 산지의 감정평가는 일반적인 토지의 감정평가 방법을 적용하며, 공시지가 기준법을 준용합니다. 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림(지름이 작은 나무, 숲)의 경우에는 원가법을 적용할 수 있습니다. 경제적 가치가 없는 입목의 감정평가는 제외되어야 하며, 실지조사 시 입목의 가치를 평가하여 가치가 없는 경우에는 감정평가에서 제외할 수 있습니다. 다시 말해, 활잡목과 같이 경제적 가치가 없다고 판단되는 경우 해당 입목은 감정평가에서 제외될 수 있습니다.

유실수 단지의 감정평가는 유실수란 열매가 열리고 먹을 수 있거나 유용한 열매를 맺는 나무를 가리킵니다. 유실수 단지의 감정평가는 과수원의 감정평가 규정을 준용하며, 거래사례비교법을 적용해야 합니다. 산림의 감정평가 시 유의해야 할 사항은 먼저 경계 확인입니다. 산림은 경계를 정확하게 특정하기 어렵기 때문에 임야도, 지적도, 지번약도, 항공측량도 등과 함께 실제 능선과 계곡의 형상, 경사도, 주변의 건축물을 참고하여 경계를 확인합니다. 그러나, 경계를 판단하기 어려운 경우에는 의뢰인에게 이러한 사실을 알리고 측량 전문가를 통한 경계 측량 등을 요청하여야 합니다.

또한, 산림의 경우 공법상 제한사항을 확인해야 합니다. 보존산지, 준보존산지 여부 및 보안림 지정 여부 등에 주의를 기울여야 하며, 산림의 면적이 대규모인 경우 보존산지와 준보존산지가 겹치는 경우가 많으므로, 해당 지역 지자체의 부서에서 보존산지대장 등을 확인하여 각 해당 면적을 확인합니다. 또한, 당해 산림의 이용, 수익을 제한하는 다양한 부담(법정지상권 등)을 확인합니다. 이외에도 묘지관리대장, 입목등기부 등을 통해 분묘나 수목 등을 확인하고, 각종 제시외 건물의 소재 여부 및 고압선, 철탑의 존재 여부 등도 확인해야 합니다.

공법상 제한을 받는 산림은 사용과 수익이 제한되어 환가성 및 수익성이 저하될 수 있습니다. 담보 목적의 감정평가인 경우 안전성에 주의를 기울여야 합니다. 보상 목적이나 임대 목적의 감정평가인 경우 해당 법령이나 규정에서 정하고 있는 사항을 철저히 검토해야 합니다.

마지막으로 임대료를 살펴보겠습니다. 임대료는 임대차계약에 기반한 대상물건의 사용대가로, 대상물건의 원본가격에 영향을 미치는 요소입니다. 임대료의 구분은 지불 방식 및 구성 내용에 따라 실질임대료와 지불임대료로 나눌 수 있습니다. 감정평가 시 구해야 할 임대료는 원칙적으로 실질임대료이지만, 지불임대료를 평가하는 경우에는 이를 명시해야 합니다. 실질임대료는 종류와 관계 없이 임대인에게 지불되는 모든 경제적 대가를 포함하며, 순임대료, 필요제경비 등으로 구성됩니다. 이러한 실질임대료는 지불임대료를 포함하고, 권리금 등 임대료의 선불적 성격을 갖는 일시금의 상가액과 운용익 및 보증금, 협력금 등 임대료의 예금적 성격을 갖는 일시금의 운용익까지 포함합니다. 지불임대료는 각 지불 시기에 지불되는 임대료로 대상부동산의 순임대료 일부 또는 전부와 대상부동산의 사용 및 수익을 위한 필요제경비 등으로 구성됩니다. 지불임대료는 실질임대료에서 임대료의 선불적 성격을 지닌 일시금의 운용익 및 상가액을 공제하여 구합니다. 지불임대료를 산정하는 경우,  관례적으로 건물 및 그 부지의 일부를 임대할 때 수도, 광열비, 청소비, 위생비, 냉납방비 등 부가사용료와 공익비용 등의 이름으로 받는 금액 중에 실제 비용을 초과하는 부분도 임대료에 포함되는 경우가 있습니다. 따라서 임대료 감정평가 시에 해당 임대차 계약 내용을 신중하게 확인해야 합니다.