[경제] 부동산 도시정비평가란

정비사업은 도시 및 주거환경정비법 제 2조에 따른 사업으로서, 도시 기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기간시설을 개량하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 가리킵니다. 이러한 정비사업은 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 분류됩니다. 주거환경개선사업은 주로 도시 저소득 주택 집단이 거주하는 지역을 대상으로, 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 향상시키거나, 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하여 주거환경을 개선하는 사업입니다.

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시 기능의 회복과 상업활성화를 위한 사업을 나타냅니다. 재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노추, 불량건축물로 인해 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다.

정비사업을 실시하기 위해 사업시행자는 정비구역 내 토지 및 건축물의 권원 확보가 필수적입니다. 재개발사업의 경우에는 현금 청산 및 수용 방법을 통해 권원 확보를 하며, 재건축사업의 경우에는 매도청구 및 현금청산의 방법을 사용합니다. 재개발사업의 경우, '도정법' 제 63조에 따라 정비구역 내에서 필요한 토지, 건축물 및 기타 권리를 수용할 수 있으며, 토지 보상법을 준용하여 수용 또는 사용에 관한 사항을 처리합니다. 이것은 사업시행자의 토지 보상법에 의한 사업 인정을 의미합니다. 또한, 이 경우 재결신청은 토지 보상법의 규정에 따라 시행 기간 내에 진행되어야 합니다.

정비사업 중 재개발사업의 사업시행자는 개발이익(손실을 포함)을 분양대상자들에게 형평성 있게 분배하는 것을 목적으로, '도정법' 제 63조에 따라 정비구역 내에서 필요한 토지, 건축물 기타 권리를 수용할 수 있으며, 토지 보상법에 의한 사업 인정으로 간주됩니다. 이러한 경우, 정비사업에 대한 재결신청이 제기되면 보상감정평가가 필요합니다.

또한, 종전자산 감정평가에 있어서 상대적 가격균형을 고려하여야 합니다. 종전자산 감정평가는 권리의 산정 기준을 제시하는 것을 목적으로 하며, 정비사업 등의 개발이익(손실 포함)을 분배의 기준으로 사용됩니다. 이에 따라 가치 비율의 합리적 산정이 필요하며, 주택의 유형, 위치, 규모 등을 고려하여 상대적인 가격 균형을 유지해야 합니다.

정비사업에서 가격변동의 반영 여부는 정비사업의 진행에 따라 가격 균형이 변할 수 있으므로, 개발 이익과 관련된 거래, 계획 및 공고, 고시 등을 고려하여 결정되어야 합니다. 이로 인해 가격이 왜곡될 수 있는 전형적인 사례이며, 이를 종전자산 감정평가에서 반영할 수 없을 것입니다. 따라서 비교 가능한 집합건물의 거래 사례와 일반 토지의 가격 수준을 종합적으로 고려하여야 합니다.

따라서 정비사업 및 종전자산 감정평가 시, 균형적이고 합리적인 평가를 수행하기 위해 토지의 종류, 위치, 개발 이익 등을 전체적으로 고려해야 합니다.