[경제] 부동산 감정평가란 무엇인가 (이자율 등 기초개념)

감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말합니다. 감정평가는 다양한 부동산 활동 중에서 가장 핵심적이고 중요한 활동이라고 할 수 있습니다. 그 이유는 각 경제주체들의 재산권에 직접적인 영향을 미치고 감정평가의 결과에 따라 이해당사자간의 상호 이익이 첨예하게 대립하기 때문입니다.

감정평가는 토지, 건물과 같은 부동산 뿐만 아니라 경제적인 가치를 지니고 있는 모든 재화가 그 대상이 됩니다. 이에 따라 눈에 보이는 유형자산 뿐만 아니라 영업권이나 상표권과 같이 눈에 보이지 않는 무형자산 역시 감정평가의 대상이 됩니다. 현행 실무기준에서 제시하고 있는 토지 등의 내용은 예시조항의 성격을 띠고 있습니다. 즉, 그 대상이 한정적인 것이 아니므로, 규정에서 구체적으로 열거되지 않은 물건에 대한 감정평가 또한 얼마든지 가능합니다.

근래 들어 경제 및 산업 환경이 복잡해지고 고도화됨에 따라 전통적인 감정평가 대상에 그치지 않고 동산, 유가증권, 권리 등으로 감정평가 대상의 범위가 계속 확대되고 있습니다. 동산, 채권 등의 담보에 대한 법률과 지식재산 기본법의 시행으로 이러한 흐름은 더욱 가속화될 전망입니다. 예를 들면, 기업가치는 실무기준에서 구체적으로 열거된 대상은 아니나 기업가치를 구성하는 유, 무형자산이 토지 등에 모두 해당되며, 자산의 합계 또는 미래현금흐름의 할인을 통해 가치 주체가 가능하므로 감정평가의 대상이 됩니다.

부동산의 사회성과 공공성, 부동산은 그 자체로서 국가성립의 기반이며 사회형성의 기초로서 공익에 기여하는 바가 크고, 경제적 비중이 매우 높은 자산으로 소유자뿐 아니라 일반인들에게도 직, 간접적으로 큰 영향을 미치게 되므로 사회성과 공공성이 매우 큽니다. 이런 이유로 일반 재화에 비해 전문성과 윤리성이 더 높게 요구되므로 전문가에 의한 감정평가가 필요합니다.

감정평가사의 평가검토란 이미 작성된 감정평가서를 형식적인 측면과 내용적인 측면에서 정밀하게 확인하고, 그 적정성을 검토하는 업무를 말합니다. 평가검토업무는 다른 감정평가사가 작성한 감정평가서를 비판적으로 검증하는 행위 또는 과정으로서 감정평가서가 법률규정이나 의뢰인의 요구사항에 부합되는지, 산출과정이 논리적이고 그 결과가 합리성을 갖추고 있는지를 확인하는 절차입니다. 평가검토는 감정평가기관 내에서 자체적으로 수행하거나, 감정평가를 의뢰하고 그 결과를 이용하려는 자가 수행할 수 있습니다.

내부적으로 평가거매토를 수행하는 경우는 감정평가기관의 신뢰성을 제고하기 위한 노력의 일환일 것이며, 외부에서 수행하는 경우는 평가보고서가 원하는 의뢰목적에 따라 제대로 작성되었는지를 확인함으로써 감정평가서의 결과로 파생될 위험성을 차단하는 데 있습니다. 경우에 따라서는 정부기관이나 준정부기관과 같은 제 3의 외부 기관에서 감정평과와 관련한 감사를 하는 과정에서 평가검토가 수행되기도 합니다. 타당성 또는 적정성 조사 등의 업무가 여기 해당됩니다. 평가검토의 1차적인 목적은 평가보고서의 형식적 측면에서의 정확성과 내용적 측면에서의 논리적인 일관성을 제고하는 데 있습니다.

수익환원법은 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치라는 가치의 본질에 잘 부합하여 이론적으로 가장 우수한 방법으로 수익성의 원리와 예

측의 원칙 및 대체의 원칙에 근거하고 있습니다. 부동산, 동산 할 것 없이 수익에 발생하는 물건이면 어느 것이나 적용이 가능하며 특히 임대용 부동산 및 임대 이외의 사업용에 제공되는 부동산의 가치를 구하는 경우에 유용합니다. 나아가 부동산시장이 활황인 경우에는 선행하는 경향이 있는 거래가격에 대한 유력한 검증 수단으로 활용됩니다.

사람들은 제반 조건이 동일하다면 미래의 소비보다는 현재의 소비를 선호하게 됩니다. 따라서 현재의 소비를 희생하여 미래의 소비를 위해 저축을 한다면 당연히 그에 대한 대가를 요구하게 될 것입니다. 이것을 흔히 화폐의 시간적 가치라고 합니다. 이 시간보상에 대한 가격은 시장에서 구체적으로는 이자율이라는 것으로 표시됩니다. 이러한 이자율은 돈, 즉 화폐를 저축한 대가로 지불되는 이자의 원금에 대한 비율로서 현재가치를 미래가치로 바꾸기 위해 사용되는 비율입니다.