[경제] 부동산 금융의 원칙

부동산 금융에 있어서 문제가 되는 것은 자금의 확보, 대출금리의 책정, 대출채권의 유동화, 채권의 보전 등을 들 수 있다. 부동산 금융의 원칙을 확인하기 위해 이 문제점을 개별적으로 검토하면 다음과 같다.

 

• 재원의 확보: 주택에 소요되는 자금은 방대하기 때문에 주택 금융의 자금을 정부 재정에만 의존하는 것은 불합리하다. 정부 예산을 다른 부문에는 고려하지 않고 주택 부문에만 집중적으로 배분할 수는 없으며, 많은 배분을 해도 몇 만 세대분만 지어지고 곧 바닥이 나게 될 것이다.
• 대출의 장기 저리: 주택 융자는 개인을 대상으로 하는 장기 대출이기 때문에 원리금의 상환은 개인의 가게에서 이루어지는 것이 특징이다. 따라서 대출 금리는 장기 저리가 바람직하다고 할 수 있다.
• 대출 채권의 유동화: 주택 자금 대출은 상황 재원이 가게이고 대출금이 거액이기 때문에 20-30년에 걸쳐 상환되는 장기 대출이다. 이러한 대출은 금융 기관이 보통 단기로 조달하는 자금을 장기 고정화시키는 결과가 되어 자금의 조달면과 공급면의 차질을 초래하여 더 많은 주택 융자를 제한하게 된다. 이러한 장기 고정화되는 주택 대출 채권을 저당증서 또는 기타 방법을 매개로 유동화시켜 자금화함으로써 주택 자금의 원활한 공급이 촉진된다.
• 신용 보완 제도의 확립: 주택 금융은 개인을 상대로 하는 장기 대출이기 때문에 상황에 대한 보장이 불확실하여 금융 기관이 주택 융자에 참여하기를 꺼려한다. 이것이 주택 부문으로 자금이 유입되지 않는 또 다른 이유가 되고 있다. 채권 보전에 대한 보장은 주택 금융의 발전을 좌우하는 중요한 요인이다.

 

금리 수준은 중앙 은행에서 결정하는 기준 금리에 의해 결정된다. 따라서 단기적으로는 단기 금융 기관에서 중앙 은행, 금융 기관, 우량 기업 등 자금 거래 규모가 크고 신용도가 높은 시장 참여자들의 자금 사정에 의해 결정된다. 또한 장기적으로는 중앙 은행의 통화 정책 기조, 시장 참여자들의 향후 경기 또는 금리에 대한 전망, 금융 불안 요인 등에 따른 기간 프리미엄 및 국민 경제의 발달 단계 등 제도적인 요인에 의해 영향을 받는다.

 

금리에는 단리와 복리, 명목 금리와 실질 금리, 단기 금리와 장기 금리, 시장 금리와 대고객 금리로 나뉘어진다. 특히 시장 금리에는 쿨 시장, 채권 시장 등과 같이 다수의 거래 당사자가 참가하는 공개 시장에서 수요 공급에 따라 형성되는 금리이며, 대고객 금리는 금융 기관과 고객 간의 계약에 의해 형성되는 금리이다.

 

부동산 개발은 토지나 건물을 주체의 목적에 맞게 개발하는 행위이며, 이러한 개발 과정을 통해 부동산의 가치를 증대시키는 것이라 정의할 수 있다. 부동산 개발은 장기 과정을 통해 완성되므로 치밀한 시간 계획과 사회적, 경제적 파급 효과를 고려한 후에 기획하여야 한다. 시간 계획은 항상 물리적인 요인과 자금 변동 요인을 동시에 고려해야 한다. 언제, 어떠한 부동산 상품을 개발하여 누구에게 판매할 것인가 하는 기획은 사업 성공의 핵심 사항이라 할 수 있다. 이 과정에서 시장 조사, 마케팅, 대관 업무, 설계 및 시공, 금융 및 회계, 자산 관리를 포함한다.

 

부동산 개발은 다양하게 분류할 수 있겠지만 보통 형태적, 주체적, 지역적으로 분류할 수 있다. 형태적으로는 재개발과 신개발로 나눌 수 있고, 주체적으로는 공공과 민간 개발로 나눈다. 그리고 지역적인 분류는 다양한 분류 방식이 있다. 따라서 본 교재에서는 주체에 대한 분류만 다루기로 한다.

 

부동산 개발은 개발 주체에 따라 공공 부분과 민간 부분으로 나눌 수 있고, 민간 개발 주체에 따라 개발 사업자, 금융 기관, 건설 회사로 나눌 수 있다. 최근 공공 개발과 민간 개발의 상호 단점을 보완하고 장점을 극대화하기 위해 공공과 민간이 합작의 형태로 개발을 추진하는 방식이 주목을 받고 있는데, 이러한 방식을 제 3 섹터 방식이라고 한다. 이는 공공의 안정성과 민간의 효율성 및 창의성 있는 체제의 결합으로 인해 합리적인 사업 추진이 가능하도록 하는 것이다.

 

법적 지위에 따른 일반적인 분류는 부동산 개발 주체를 개발자가 가지고 있는 법적 지위에 따라 크게 공공 부문과 민간 부문으로 나눌 수 있다.