[경제] 부동산 개발 및 경매에 대한 설명

토지의 확보는 개발사업을 진행하기 위해서는 개발할 토지를 확보해야 하며, 매입방법은 직접매입, 위탁매입하는 방법과 공동 매입하여 개발하는 방법이 있습니다.

 

직접매입개발은 사업의 주체가 토지를 직접 매입하여 매입방식은 다음과 같은 것들이 있습니다. 완전매입은 대금 100% 지급 및 소유권 이전 완료입니다.

 

불완전매입은 계약금 지급 후 인허가 조건에 따라 매입여부 결정, 연부매입방법은 대금의 일정기간 분할 납부, 후불식 매입방법은 사업종료시 대감의 정산지급입니다.

 

위탁매입개발은 부동산의 소유권을 디벨로퍼에게 이전하고, 사업종료 시 이에 대한 보상을 받는 부동산개발신탁의 대표적인 방법입니다.

 

공동매입개발은 토지 소유권 이외의 모든 부동산 개발과정을 디벨로퍼가 시행하고 사업종료 시 지분을 분배하는 방법입니다. 부동산개발과 자금조달은 거의 동의어로 인식될 정도로 중요한 부분입니다.

 

자본은 자기자본과 타인자본으로 나뉘며, 서구의 부동산개발금융은 시행회사, 부동산투자자, 금융기관의 관계에 주로 의존하나, 우리의 경우 여기에 건설회사와 최종수요자를 추가로 포함해서 고려해야만 합니다. 시행회사는 주식, 채권 등을 발행하여 자금을 조달하는 방법과 디벨로퍼가 직접 투자하는 자기 금융 자금의 방법입니다.

 

부동산투자자는 시행사의 초기 투입비 또는 개발사업 전체 비용 중 일부는 투자의 형태로 조달될 수 있습니다. 이 외에 경매도 있는데, 매매란 당사자의 일방(매도인)이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방(매수인)이 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약입니다. 그러나 경매는 채무자의 의사와는 관계없이 채무자 명의의 재산을 강제로 압류 및 환가하여 채권자의 채권을 만족시켜주는 절차입니다. 이러한 절차에서 법원은 매도를 대행해낸 대리인의 입장이 되는 것이고, 경매 참가자들은 매수자가 되는 것입니다.

 

경매는 경쟁적매매로서 다수의 매수 희망자 중에서 최고 가격으로 청약을 한 사람에게 매도 승낙을 함으로써 이뤄지는 매매의 한 형식입니다. 경매 절차를 통해 부동산을 경락받는 것도 일종의 매매 방식의 한 유형이라고 볼 수 있습니다. 새로 제정되어 2002년 7월 1일부터 시행되고 있는 민사집행법에서도 '경매'라는 용어 대신에 '매각'이라는 용어를 사용하고 있는 것도 바로 그 때문입니다. 경매 기본 용어정리를 알아보겠습니다.

 

임의경매란 담보물건이 설정된 후 채무자의 채무불이행시 채권자가 채권을 회수하는 절차를 말합니다. 강제경매란 채권자가 채권의 변제를 받을 수 있는 집행권원을 가지고 채권자가 그 집행권원에 표시된 이행청구권의 실현을 위해서 채무자 소유의 부동산이나 동산을 압류한 후 경매(매각)을 통해 그 매각처분된 매각대금에서 금전채권의 만족을 얻기 위해 강제집행하는 제도를 말합니다. 임의경매의 경우 매수인의 승낙이 없어도 채권이 변제에 의하여 경매의 절차가 취하되나 강제경매는 매수인의 승낙이 있어야 취하할 수 있습니다. 임의경매는 담보권의 부존재, 소멸, 피담보채권의 불발생, 소멸, 변제유예 등과 같은 실체적 하자도 경매절차에 영향을 미치므로 이해관계인은 이를 이유로 경매개시결정에 대한 이의를 제기할 수 있고 또한 매각 허가에 대한 이의 및 매각 허가 결정에 대한 항고를 할 수 있습니다. 하지만, 강제경매에서는 집행채권의 부존재, 변제유예 등과 같은 실체적 하자는 청구이의의 소로써만 주장할 수 있고, 경매개시결정에 대한 이의사유나 매각 허가에 대한 이의 사유 또는 매각허가 결정에 대한 항고사유가 되지 못합니다.

 

이는 강제경매는 집행권원의 공신력에 바탕을 두기 때문입니다. 따라서 강제경매의 경우, 일단 유효한 집행정본에 기하여 경매절차가 완결된 때에는 후일 그 집행권원에 표시된 실체상의 청구권이 무효, 부존재 폐기, 변게소멸 등이 있더라도 경매절차가 유효한 매수인은 적법하게 부동산의 소유권을 취득합니다. 경매신청사건에 번호가 붙여지는 것으로 경매에 붙여지는 사건번호는 경매물거내을 대표하게 되는데 하나의 물건에 하나의 번호가 부여되는 것이 원칙입니다. 매각기일(구, 입찰기일: 청약일)은 경매법원이 경매 목적 부동산을 경매에 붙이는 날을 말하며 매각할 시간, 매각할 장소 등과 함께 매각결정기일 14일 전에 법원 게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있습니다. 매각기일에 매수 신고한 자가 없으면 경매법원은 최저매각가격을 저감하여 다음 매각기일을 지정하며 경매를 다시 진행합니다.