[경제] 부동산 경매에 대한 세부 설명

경락은 경매에서 최고 입찰가를 써서 그 목적물인 부동산의 소유권을 매각 허가 결정 확정으로 취득하는 과정을 말합니다. 매각 허가 기일은 입찰을 한 법정에서 최고가 입찰자에 대하여 경락 허가 여부를 결정하는 날로 입찰 버배정에서 선고한 후 법원 게시판에 공고만 할 뿐 경락인, 채권자, 채무자, 기타 이해 관계자에게 개별적인 통고는 하지 않으며 통상 경락 기일로부터 7일 이내에 결정합니다. 매각 결정이 선고된 후 1주일 이내에 이해 관계자(매수자, 채무자, 소유자, 임차인, 채권자 등)이 항고하지 않으면 매각 결정이 확정됩니다.

매각 허가 결정이 확정되면 매수인은 법원이 통지하는 대금 납부 기일 이내에 매각 대금(보증금을 공제한 잔액)을 납부해야 하며 대금 납부 기일은 통상 매각 결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정됩니다. 경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저 매가 가격의 10분의 1에 해당하는 보증금을 입찰표와 함께 집행관에게 제공하여야 합니다. 경매나 공매에 응찰시 일정액의 보증금으로 웅찰하고자 하는 매각물건의 최저 매각가격의 10%의 금액을 말하나 신매각이나 재매각시 판사의 직원으로 최저 매각가의 20%의 금액을 지정할 수도 있습니다.

경매의 절차는 법원에서의 모든 일은 당사자의 신청에 의해서 이루어집니다. 채권자의 경매 신청이 있으면 법원은 경매 신청이 외관상 적합하기만 하면 신청을 받아들입니다. 경매 신청 시에는 신청과 함께 경매 신청 비용을 동시에 납부하여야 하는데 비용은 집행관 수수료와 감정평가 수수료 등 보통 문건 가격의 2~5%이며, 경매 비용은 언제나 0순위 배당 순서로 저당권이나 소액 임차권의 우선 변제권보다 선순위를 차지합니다.

부동산의 매각 절차는 압류 후 경매 진행하여 환가 대금으로 배당하는 순서로 진행되는데 압류의 효력 발생 시기는 경매 신청 기입 등기가 등기부에 기재되는 때이며, 소유권 취득 시기는 소유권 이전 등기와 상관없이 매수인의 매각 대금 완납일이 소유권 취득 시기가 됩니다.

경매의 절차는 다음의 과정을 거칩니다: 채권자의 경매 신청, 집행권원을 가지고 있는 채권자 또는 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 채권자는 당해 부동산 소재지 지방법원 또는 지원에 경매를 신청할 수 있습니다. 이때 신청자는 등록세 등 세금을 납부하고, 공고 비용, 송달료 등 경매 비용을 미리 납부하는데 경매 비용은 나중에 배당 절차에서 환급 받습니다.

채권자의 경매 신청이 있으면 법원은 변론 없이 심리하여 경매 개시 결정을 합니다. 이외에 권리 분석이란 법의 테두리 속에서 여러 권리 중 어떤 것이 소멸하고 어떤 것은 인수하게 되는지를 파악하는 것입니다. 권리 분석은 민법, 민사집행법, 주택임대치보호법, 상가건물의 임대차보호법 등의 관련법에 따라 소멸하는 권리와 인수하는 권리를 파악하는 활동으로 해당 부동산의 권원에 따른 법률적 하자와 구조적, 기술적 하자를 찾아내어 법률적 경제적 부담 없이 안전하게 부동산을 취득하며, 투자에 따른 수익을 극대화하기 위해 필요한 사전적 활동입니다.

법의 부지는 용서받지 못한다는 법언이 있습니다. 이 말은 법을 제대로 알지 못하여 생기는 책임은 결국 법을 제대로 알지 못한 사람에게 돌아간다는 의미입니다. 이러한 이유로 권리 분석이 어려울 것이며, 권리 분석을 잘못하여 생기는 재산상의 손해는 결국 매수자의 책임이므로 권리 분석에 신중하여야 할 필요가 있습니다.

근저당이란 계속적인 거래 관계로부터 발생하는 다수의 채권에 대해 미리 일정한 도를 정하고 그 범위 안에서 장래의 결산기에 확정된 채권을 담보하려고 하는 저당권의 일종으로 등기된 채권 최고액을 한도로 하여 그 결산기에 현실적으로 존재하는 채권액의 전부에 미칩니다. 원금, 이자, 손해배상, 위약금 등을 확정하여 채권 최고액 범위 안에서만 근저당권의 효력이 미치며 이를 초과하는 부분은 우선 변제를 받지 못합니다.

채권자의 채권액이 확정되어 있느냐 아니면 장래의 불특정 채권이냐에 따라 확정 채권을 담보하는 것이 저당권이고, 은행과의 당좌대월계약 등 불특정 채권을 담보하는 것이 근저당권입니다. 이 모두는 경매 실행과 더불어 순위에 상관없이 모두 말소됩니다. 금전채권이나 금전채권으로 바뀔 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간 동안 채무자가 재산을 도피, 은닉하지 못하도록 묶어두는 보전수단으로 하는 등기입니다. 압류는 확정판결 기타 집행권원에 의해 강제집행을 하기 위한 보전수단으로 소송하지 않고 바로 경매에 들어갈 수 있으며 가압류는 소송판결 승소 후 경매를 실행할 수 있습니다.