[경제] 부동산 물건별 감정평가Ⅰ

물건 중에서 감정 평가할 수 있는 물건을 먼저 알아보자. 과수원을 먼저 살펴보면, 과수원은 과수를 재배하는 농지로, '공간정보관리법'에 따른 지목 중 하나입니다. 동법 시행령 제 58조 제 3호에서는 '사과, 배, 밤, 호두, 귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지를 말한다. 다만, 주거용 건물의 부지는 '대'로 한다'라고 정의하고 있습니다. 그러나 본 기준에서는 과수원을 과수류 및 그 토지 등을 일체로 한 개념으로 간주합니다. 과수원은 과수와 그 과수가 식재되어 있는 토지가 일체로 거래되는 경우가 대부분입니다. 거래사례비교법에 따라 과수원의 가액을 산정하고자 할 때, 먼저 인근지역, 유사지역 또는 동일수급권 내에서 가능한 다수의 거래 사례를 수집하고, 수집된 자료 중에서 물적, 위치적으로 동일성 또는 유사성이 있다고 인정되는 적정한 거래사례를 선정하여 상호 비교를 하여 선정해야 하며, 지상 과수의 수종, 수량, 발융 및 관리 상태 등에 따른 시장 내에서의 과수원 거래가격 수준 차이에 주의해야 합니다.

그 외 감정평가 방법으로는 원가법을 사용할 수 있습니다. 원가법에 의한 감정평가액은 과수원 부지와 과수를 각각 감정평가하여 합산하는 방식으로 진행됩니다. 과수원 부지는 공시지가 기준법에 따라, 과수는 해당 과수에 대한 소요비용 등을 감안하여 감정평가합니다. 지상 과수에서 일정한 수익이 발생하는 경우, 과수원은 수익성 부동산으로 간주되므로 수익환원법을 적용할 수 있습니다. 수익환원법에 의한 감정평가액은 잔존 효용연수에 대한 순수익의 현가합계액과 기간말의 토지가치 복귀액을 합산하여 산정합니다. 수익환원법에 따라 평가할 때는 순수익을 산출하기 위해 연수입에서 소요비용을 공제하여 결정하며, 그 소요비용은 다년간 생육이 요구되는 과수가 줄어들어 단년생 과수가 일반적인 경우가 되어 가는 추세이며, 동일한 수종이라도 폼종 등에 따라 식재 및 경영방식과 이에 따라 발생하는 수익의 정도에 상당한 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 대상과 동일한 과수원 사례를 적용할 때 단순히 인근지역의 유사 과수원 사례라고 해서 무조건적으로 적용하지 않고 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

산림은 산림수목이 지배적으로 식생을 이루고 있는 토지를 가리킵니다. 산림수목은 그것이 모두 생장했을 때 적어도 높이가 3m 이상 되는 목본식물을 의미합니다. 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따르면 산림은 그 소유자에 따라 국유림, 공유림, 사유림 등으로 구분합니다. 조성형태는 원시림, 천연림, 인공림이 있고, 수고는 교림, 왜림, 중림 등으로 나눌 수 있으며, 수종은 순림, 횬효림 등으로 구분됩니다. 수령은 동령림, 이령림, 전령림 등으로 나누어집니다. 산림의 경영 목적은 경제림, 보안림, 다용림 등으로 분류됩니다. 산림과 임야의 차이는 산림은 입목과 그 토지를 포함하고, 임야는 산림과 들판 등의 토지만을 지칭한다는 것입니다. 즉, 산림은 토지와 입목 전체를 포함하나, 임야는 산림과 들판 등의 토지만을 포함하여 엄밀하게는 차이가 있지만 실무에서는 혼용되고 있습니다.

사전조사는 산림을 감정평가할 때에는 실지조사를 진행하기 전에 등기사항전부증명서, 임야대장, 임야도, 토지이

용계획확인서, 입목등록원부, 입목등기사항전부증명서 등을 통해 소재지, 지번, 지목, 면적, 입목 내용, 소유자, 분수계약, 지역권, 지상권, 임대차 등 소유권의 제한사항 등을 조사합니다. 또한, 관련 법령에 따른 산림의 사용, 처분 등의 제한 또는 해제, 그 밖의 참고사항을 확인합니다. 실지조사, 사전조사가 완료된 후에는 대상산림이 위치한 곳에서 지황조사, 임황조사, 영림실태 파악 등을 수행해야 합니다. 지황조사는 기후, 지형, 시세, 지리, 토양, 지위 등을 조사하는 것이고, 임황조사는 임종, 수종, 임상, 혼효율, 수령, 수고, 정급, 임목도, 소밀도, 재적, 생장률, 하층식생 등을 파악합니다. 영림실태 파악은 산림연협 및 경영관리상태, 조림 및 수확관계, 피해상황, 인근산림의 상황, 입지조건 등을 조사하며, 그 외의 참고사항을 조사합니다. 또한, 산림에 대한 항공사진이 있는 경우 이를 참고하여 산림 전체의 상황을 파악합니다.