[경제] 부동산 감정평가 및 재개발

강정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이다. 감정평가는 기준 시점에서 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다. (불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜로 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 현황평가로는 대상부동산의 설비, 상태, 구조, 용도, 점유 상태 등을 있는 현황대로 유지할 것을 전제로 행하는 평가이다. 조건부 평가는 전철 개통 등 불확실하지만 가치에 영향을 줄 수 있는 상태의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 평가한다. 분양시점이 확실한 아파트 등 장래에 도달할 확실한 일정 시점을 기준으로 해서 행하는 평가도 있다. 감정평가는 대상물건마다 개별로 진행해야 하는데, 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄평가할 수 있다. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가 할 수 있다. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정 평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

자 이제 그러면 부동산 재개발에 대해서 알아보자. 재개발의 유형은 보전 재개발(신도시형 재개발)이 있고, 노후, 불량화의 진행을 사전에 막기 위하여 채택하는 방법으로 가장 소극적인 재개발이다. 수복 재개발은 역사가 오래된 도시에서 많이 이용되는 것으로 현재 시설을 보존하면서, 노후/불량화 요인만을 제거하는 재개발이다. 개량 재개발은 기존 시설의 개선 또는 새로운 시설의 첨가를 통하여 도시 기능을 제고하는 재개발이다. 철거 재개발은 기존 환경을 완전히 제거하고 새로운 시설물로 대체시키는 방법으로 가장 전형적인 재개발의 형태이다. 환지 방식은 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 사업방식으로 가장 널리 사용된다. 사업지구 내 토지를 전부 취득하여 사업을 시행하는 방식으로 택지개발예정지구의 지정에 의한 택지공영개발사업이 있다. 환지방식과 수용 방식을 혼합한 방식으로 도시개발사업, 산업단지개발사업 등에 사용한다.

그러면 다른 나라의 재개발은 어떤 단계로 이루어질까? 중국을 먼저 알아보자. 중국 부동산 재개발은 중국의 도시에 대한 개발 및 부동산 시장에서 중요한 부분 중의 하나이다. 중국은 급속한 도시화와 경제 성장으로 인해 부동산 시장이 크게 성장하였으며, 다양한 도시에서 고밀도 주택과 상업용 부동산 개발이 진행되고 있다. 중국의 부동산 재개발은 일반적으로 다음과 같은 단계로 진행된다. 첫번째로, 토지 확보이다. 부동산 재개발 프로젝트를 시작하려면 먼저 토지를 확보해야 하는데, 이 토지는 기존 건물과 구조물이 있는 지역이거나 고밀도로 인해 재개발이 필요한 지역일 수 있다. 철거 및 보상으로는 기존 건물이나 주택을 철거하고, 해당 지역의 주민들에 대한 보상을 제공해야 합니다. 이는 종종 논란이 있는 부분 중 하나로, 주민들의 이주와 보상금 지급 등이 관련된다. 재개발 계획은 재개발 지역에 대한 새

로운 도시 계획이나 건물 설계를 수립한다. 이때 도시의 발전 및 환경 보호를 고려한 지속 가능한 계획이 필요하게 되는데, 새로운 건물 및 구조물을 건설하고, 부동산 시장의 수요를 충족시키기 위해 다양한 유형의 부동산을 제공한다. 마케팅 및 판매로는 새로운 부동산 프로젝트를 시장에 소개하고 판매하는데, 이 단계는 건설이 완료된 후에 진행된다. 이 과정에서 주택 구매자나 투자자를 유치하는 것이 중요한데, 중국 부동산 시장은 지역에 따라 다양한 특징을 가지고 있으며, 정부의 규제와 정책 변화에 따라 변동이 있을 수 있다. 부동산 시장의 안정성과 지속 가능성을 위해 중국 정부는 부동산 시장을 규제하고 관리하고 있으며, 재개발 프로젝트도 이러한 규제에 따라 진행된다. 따라서 중국 부동산 재개발에 관심이 있는 경우 관련 법규와 정책을 파악하는 것이 중요하다.

그 다음으로는 일본을 보자. 일본도 중국과 비슷한 프로세스인 것 같다. 첫번째는 지역 발견 및 평가가 있다. 재개발이 필요한 지역이나 구역을 식별하고, 현재 상태를 평가한다. 이 지역은 낙후되었거나 현대화가 필요한 지역일 수 있다. 두번째는 도시 계획 및 설계의 단계로 넘어가는데, 재개발 프로젝트를 위한 도시 계획이 수립된다. 이 단계에서 주택, 상업 공간, 공원 및 인프라 개선과 같은 다양한 요소가 고려된다. 이 외에 토지 확보 및 보상, 건설 및 개발, 홍보 및 판매 등이 있다. 일본의 프로세스는 중국과 다를 수 있는 이유가 일본의 지역적인 특성이나 규제에 따라서 다양한 부분이 차이가 발생될 수 있다. 일본은 고도의 도시 계획 및 환경 보호에 대한 정교한 규제를 가지고 있고, 재개발 프로젝트는 이러한 규제를 준수해야 한다. 일본 부동산 시장은 지역별로 변동이 크며, 도쿄, 오사카, 나고야 등의 주요 도시에서는 높은 부동산 가격과 수요가 존재한다. 따라서 재개발 프로젝트의 성공은 지역 경제와 수요에 따라 다를 수 있다.

그러면 더 나아가서 해외 부동산 투자까지 함께 알아볼까? 해외 부동산 투자는 자신의 국가 외부에 있는 부동산에 투자하는 것을 의미하는데, 해외 부동산 투자는 다양한 형태와 목적으로 이루어질 수 있다. 투자자의 목표와 리스크 허용 수준에 따라 다양한 방식으로 진행될 수 있는데, 다음은 해외 부동산 투자에 관련된 주요 측면과 고려 사항이다.

1. 투자 목표와 목적지 선택 : 어떤 국가나 도시에서 부동산을 구매할지 먼저 결정해야 합니다. 부동산 투자의 목표가 수익 창출, 자산 다변화, 미래 거주지 확보 등인지에 따라 목적지와 유형을 선택해야 합니다.

2. 자금 조달 : 해외 부동산을 구매하기 위한 자금을 어떻게 조달할 것인지 결정해야 합니다. 자금을 대출로 조달하려면 해당 국가의 대출 규정과 이자율을 고려해야 합니다.

3. 지역 시장 조사 : 선택한 목적지의 부동산 시장을 심층적으로 연구해야 합니다. 시장 동향, 가격 변동성, 임대 수요 등을 파악하고 현지 부동산 전문가와 상담해야 합니다.

4. 부동산 관리와 유지 : 해외 부동산을 소유하면 관리와 유지에 대한 계획이 필요합니다. 이에 따라 재산 관리사나 현지 관리 업체를 고용할 수 있습니다.

5. 법률 및 규제 준수 : 선택한 국가의 부동산 관련 법률과 규제를 준수해야 합니다. 이를 위해 현지 법률 전문가와 협력할 필요가 있습니다.

해외 부동산 투자는 잠재적으로 높은 수익을 제공할 수 있지만, 잘못된 결정은 큰 손실을 초래할 수 있으므로 신중하게 고려하고 계획해야 합니다. 부동산 시장의 특성과 목표에 따라, 단기적인 투자와 장기적인 투자 사이에서 선택을 해야 합니다.